Ja, der Rechtsrahmen hängt vom Instrument ab.

Immobilien zu tokenisieren ist in der EU legal: Die Tokenisierung ändert die Form des Instruments, nicht das anwendbare Recht.

• Tokenisierte Immobilienanleihe: ein Wertpapier nach dem Wertpapierprospektgesetz und dem Gesetz über elektronische Wertpapiere. Seit dem Standortfördergesetz 2026 genügt bis 12 Mio. Euro je Emittent und 12 Monate ein Wertpapier-Informationsblatt (WIB) mit BaFin-Gestattung, bei Kryptowertpapieren mit vier Seiten inklusive Technologie- und Registerangaben.

• Eigenvertrieb ist zulässig, Einzelanlageschwellen gibt es nicht mehr. Oberhalb von 12 Mio. Euro ist ein gebilligter EU-Prospekt erforderlich. Nachrangdarlehen: eine Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagengesetz. Die Schwarmfinanzierungs-Ausnahme befreit bis 6 Mio. Euro je Emittent und 12 Monate von der Prospektpflicht. Voraussetzung ist der Vertrieb ausschließlich über eine Internet-Dienstleistungsplattform mit Erlaubnis zur Anlagevermittlung oder Anlageberatung, die die Einzelanlageschwellen der Anleger prüft; ein Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) mit BaFin-Gestattung bleibt erforderlich.

• ECSPR-Schwarmfinanzierung: Angebote bis 5 Mio. Euro je Projektträger und 12 Monate laufen EU-weit über lizenzierte Schwarmfinanzierungsdienstleister.

• MiCAR gilt nicht: Tokenisierte Wertpapiere (Security Token) unterliegen dem Wertpapierrecht, nicht der EU-Verordnung über Kryptowerte. In Deutschland werden sie als Kryptowertpapiere nach dem eWpG begeben.