Ihre Bank finanziert den Großteil Ihres nächsten Projekts, aber selten alles. Ist Ihr eigenes Kapital noch im letzten Objekt gebunden, wenden sich viele Bauträger an private Investoren: Käufer früherer Wohnungen, Unternehmer aus der Region, Freunde des Hauses.

Dafür stehen im Kern drei Instrumente zur Wahl: das Nachrangdarlehen, die Anleihe und das Genussrecht, dazu als Variante das partiarische Darlehen. Sie klingen ähnlich, kosten Sie aber sehr Unterschiedliches, wenn ein Projekt in Verzug gerät, und für jedes gelten andere Regeln, an wen Sie es verkaufen dürfen.

Warum braucht ein Bauprojekt Geld jenseits der Bank?

Die Lücke zwischen Bankdarlehen und Eigenkapital heißt Mezzanine-Kapital: Es wird nach der Bank bedient, aber vor Ihnen.

Diese Lücke ist größer geworden. In ihrer Umfrage vom Juli 2026 stellte die Bundesbank fest, dass deutsche Banken ihre Kreditvergabe an Unternehmen erneut verschärft haben, mit Immobilien unter den am stärksten betroffenen Branchen.

Ein Beispiel begleitet Sie durch diesen Beitrag. Sie bauen 24 Wohnungen für 10 Mio. EUR. Die Bank gibt 7 Mio. EUR, Sie bringen 1 Mio. EUR ein, und 2 Mio. EUR fehlen. Die Zahlen sind ausgedacht.

Nachrangdarlehen, partiarisches Darlehen, Anleihe, Genussrecht: Was ist was?

Bei allen vier investieren Menschen in Ihr Projekt, ohne Gesellschafter zu werden, und alle lassen sich klassisch oder als tokenisierte Immobilienfinanzierung begeben.

Das Nachrangdarlehen wird zuletzt zurückgezahlt: Scheitert das Projekt, kommen Bank, Finanzamt und Handwerker zuerst. Fast alle deutschen Nachrangdarlehen enthalten einen qualifizierten Rangrücktritt: Würde die Zahlung Ihr Unternehmen zahlungsunfähig machen, dürfen Sie warten.

Das partiarische Darlehen zahlt statt eines festen Zinses einen Anteil am Gewinn oder Umsatz des Projekts. Am Verlust ist der Investor nicht beteiligt, das Kapital bleibt bei Fälligkeit voll geschuldet.

Die Anleihe, rechtlich eine Schuldverschreibung, ist ein Darlehen in vielen gleichen, handelbaren Teilen. Jeder Teil zahlt einen festen Zins, den Kupon, zu festen Terminen. Anleihegläubiger stehen vor Nachranggläubigern, und eine besicherte Anleihe gibt ihnen Zugriff auf das Gebäude selbst.

Das Genussrecht beteiligt Investoren an Ihrem Gewinn und meist auch am Verlust, ohne Stimmrecht. Das Aktiengesetz erwähnt es nur am Rande, deshalb regelt Ihr Vertrag fast alles.

Was kostet Sie welches Instrument, wenn das Projekt sich verzögert?

Am Bau läuft selten alles nach Plan: Die Genehmigung dauert länger, ein Käufer springt ab, der Vertrieb startet drei Monate später.

Angenommen, Sie zahlen auf die 2 Mio. EUR 7 % im Jahr, ein Satz nur für die Rechnung. Bei einer Anleihe schulden Sie 140.000 EUR im Jahr zu festen Terminen, ob die Wohnungen verkauft sind oder nicht, und ein verpasster Termin erlaubt den Anlegern, ihr Geld zurückzufordern. Ein Nachrangdarlehen kostet dasselbe, doch der Rangrücktritt lässt Sie warten, wenn die Zahlung Sie in die Insolvenz treiben würde. Partiarisches Darlehen und Genussrecht zahlen aus dem Ergebnis: Ein schwaches Jahr bedeutet eine kleinere Ausschüttung statt einer verpassten Zahlung.

Diese Flexibilität hat ihren Preis. Wer mehr Risiko trägt, verlangt meist mehr Rendite, und Ausschüttungen auf manche Genussrechte sind steuerlich nicht abziehbar.

Können Sie das Geld direkt bei Ihren eigenen Investoren einsammeln?

Ja, mit einer Anleihe. Seit Februar 2026 darf ein Unternehmen eigene Anleihen direkt an Privatanleger verkaufen, ohne Bank oder Vermittler dazwischen. Seit dem 5. Juni 2026 erlaubt der EU Listing Act außerdem, Anleihen bis 12 Mio. EUR im Jahr ohne Wertpapierprospekt öffentlich anzubieten. Statt des Prospekts brauchen Sie ein dreiseitiges Wertpapier-Informationsblatt (WIB), das die BaFin vor der Veröffentlichung gestatten muss, und es gibt keine Obergrenze je Anleger.

Nachrangdarlehen, partiarische Darlehen und Genussrechte sind dagegen Vermögensanlagen, keine Wertpapiere. Ohne Prospekt dürfen Sie sie nur über eine lizenzierte Crowdfunding-Plattform anbieten, bis 6 Mio. EUR im Jahr, die sich alle drei teilen, und mit 1.000 bis 25.000 EUR je Privatanleger. Vorher muss die BaFin ein Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) gestatten. Selbst öffentlich verkaufen dürfen Sie diese Instrumente nicht.

Für unsere 2 Mio. EUR ist das der entscheidende Unterschied. Eine Anleihe können Sie auf Ihrer eigenen Website den Käufern Ihrer letzten Wohnungen anbieten, in jeder Zeichnungshöhe. Ein Nachrangdarlehen braucht eine Plattform, deren Gebühr und deren Anlegergrenzen. Deshalb ist die Anleihe heute oft die bessere Wahl.

Wer nur an professionelle Investoren verkauft, an weniger als 150 Privatanleger je Land oder mit einer Mindestzeichnung von 100.000 EUR, braucht überhaupt keinen Prospekt.

Und wenn Ihre Investoren in anderen EU-Ländern sitzen?

Ein WIB gilt nur in Deutschland. Für Anleger in mehreren EU-Ländern führt der Hauptweg über eine nach der EU-Schwarmfinanzierungsverordnung lizenzierte Crowdfunding-Plattform. Sie kann eine Anleihe oder ein einfaches Darlehen EU-weit bis 5 Mio. EUR im Jahr anbieten, mit einem höchstens sechsseitigen Anlagebasisinformationsblatt, das keine Behörde prüft. Für Nachrangdarlehen mit Rangrücktritt gilt das nach herrschender Meinung nicht, weil die EU-Regeln nur unbedingt rückzahlbare Darlehen erfassen; eine Bestätigung der EU-Behörden steht aus.

Zwei Zählregeln gehören dazu. Die 12 Mio. EUR gelten EU-weit und nicht je Land. Und ein prospektfreies Anleiheangebot zählt auf die 5 Mio. EUR der Crowdfunding-Grenze an.

Wie lange dauert es, und was kostet es?

Die BaFin berechnet 5.923 EUR für ein WIB, 805 EUR für ein VIB und 16.915 EUR für einen vollständigen Prospekt; das Anlagebasisinformationsblatt einer Crowdfunding-Plattform kostet keine Behördengebühr. Die Prüfung dauert in der Regel zehn Arbeitstage (Gebühren, Fristen). Für Ihre Anleihe über 2 Mio. EUR sind das rund 0,3 % des Volumens. Der größere Posten ist die Kanzlei, die Anleihebedingungen und WIB entwirft, auf einer Plattform zusätzlich deren Gebühr.

Was kann schiefgehen?

Versehentlich ein Fonds werden. Wer Anlegergeld nach einer festen schriftlichen Anlagestrategie in Immobilien steckt, kann als Investmentvermögen gelten und braucht dann eine lizenzierte Kapitalverwaltungsgesellschaft. Die ESMA-Leitlinien werten das Bauen von Immobilien als normale Geschäftstätigkeit. Bauträger sind also nicht betroffen, reine Bestandshalter sollten es prüfen.

Das Dokument überspringen. Im März 2026 untersagte die BaFin der Afrika Emissions 7 UG das öffentliche Angebot von Nachrangdarlehen, weil kein gestattetes VIB veröffentlicht war. Das Darlehen war zulässig, das fehlende Dokument nicht.

Unbemerkt ein Wertpapier schaffen. Als frei handelbarer Token ausgegeben, kann ein Nachrangdarlehen oder Genussrecht unter die Regeln für Wertpapiere fallen. Das kann der bessere Weg sein, wenn Sie ihn bewusst und mit Ihrer Kanzlei wählen.

Welches Instrument passt zu Ihrem Projekt?

Die Größe allein entscheidet selten. In ONINOs eigener Immobilien-Pipeline, darunter viele mittelständische Emittenten zwischen Bank und VC, tauchen Genussrechte bei kleinen wie bei großen Vorhaben auf.

Drei Fragen klären es meist. Wir nennen sie den 3-Fragen-Instrumenten-Check:

1. Können Sie feste Zinsen pünktlich zahlen, jedes Mal? Dann passt eine Anleihe. Hängt Ihr Einkommen an Verkaufsterminen, sind Genussrecht, partiarisches Darlehen oder Nachrangdarlehen schonender.

2. Wie viel Fremdkapital trägt das Projekt schon? Ein hoher Bankkredit spricht für Kapital, das Verluste mitträgt; ein Gebäude als Sicherheit spricht für eine Anleihe.

3. Wo sitzen Ihre Investoren? In Deutschland stehen die nationalen Wege offen. Mehrere EU-Länder sprechen für eine Crowdfunding-Plattform bis 5 Mio. EUR oder einen Prospekt über 12 Mio. EUR.

Für unseren Bauträger mit 2 Mio. EUR, Käufern aus der Region und einem Vertriebsplan, der feste Zinsen trägt, heißt das: Anleihe. Was immer Sie wählen, veröffentlichen Sie das vorgeschriebene Dokument, bevor Sie verkaufen.

Kapital direkt bei eigenen Kunden und im eigenen Netzwerk einzusammeln, heißt Eigenemission oder Direktplatzierung. ONINO ist Softwareanbieter: Mit der White-Label-Plattform für Direktplatzierungen betreiben Sie Investorenseite, Identitätsprüfung, Zeichnung und Zinszahlungen unter Ihrer eigenen Marke. ONINO hat keine eigene Erlaubnis für Finanzdienstleistungen. Erlaubnispflichtige Aufgaben wie das Anlegerregister und die Zahlungsabwicklung liegen bei vorintegrierten lizenzierten Partnern, und jede Erlaubnis, die Ihr Angebot braucht, liegt bei Ihnen als Emittent. Wenn Sie prüfen möchten, welches Instrument zu Ihrem nächsten Projekt passt, sprechen Sie mit unserem Team.